Arazi Edindirme SSS


EKMEĞİNİ BÖL, ARAZİNİ BÖLME!
ÇİFTÇİLERİMİZİN DİKKATİNE!
MİRAS DÜZENLEMESİNDE BİR YILLIK SÜRE TAMAMLANDI.

 
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun  15 Mayıs 2014  Tarihli Resmi Gazetede  yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunla tarım arazileri için Miras işlemleri ve  mülkiyeti devir işlemleri  düzenlenmiştir.

Değişen 5403  sayılı kanuna göre; 15 Mayıs 2014 tarihinden sonra ölen kişilerin mirasçıları bir yıl içerisinde mirastaki tarım arazilerinin paylaşımını/devrini yapmaları gerekmektedir.

Çiftçilerimizin mağdur olmaması ve herhangi bir olumsuzlukla karşılaşmamaları için, miras işlemlerini, ölümden sonraki bir yıllık süreyi beklemeden mülkiyeti devir işlemlerini yaptırmaları kendi menfaatlerine olacaktır.

 MİRAS KANUNU DÜZENLEMESİ NE GETİRMEKTEDİR?

15 Mayıs 2014 Tarihinden itibaren Tarım arazilerinde Miras sistemi değişmiştir. Bu tarihten sonra ölen kişiye ait araziler eskisi gibi miras payı oranında paylaşılamayacaktır, mülkiyetin devri esas alınmıştır. Bu tarihten önceki miras işlemleri eski kanuna tabidir.

Mirasçılar tarım arazilerini kendi aralarında anlaşmak suretiyle ya da mahkeme kararı sonucu mülkiyet devrini yapabilecektir.
Kendi aralarında anlaşma dört şekilde olabilmektedir;
1- Üzerinde anlaşılan mirasçıya arazileri devir etmek.
2- Aile malları ortaklığı şeklinde kullanmak.
3- Limited şirket kurarak kullanmak.
4- Üçüncü kişilere satış yapmak.

 Mirasçılar tarafından tarım arazilerine ilişkin mülkiyet devirlerinin bir yıl içinde tamamlanmaması ve yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açılmaması durumunda, Bakanlık tarafından mirasçılara Kanun hükümlerinin uygulanması için üç aylık süre verilir. Bu süre sonunda da devir işlemlerinin tamamlanmaması durumunda, Bakanlık resen veya bildirim üzerine mirasın devri için sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Mahkeme;
1-Belirlediği ehil mirasçıya devrine,
2-Ehil mirasçı yoksa en yüksek teklifi veren istekli mirasçıya devrine,
3-Ehil ve istekli mirasçı yoksa satışına karar verir.

Mahkeme tarafından arazilerin mirasçılardan birine verilmesi durumunda, alan mirasçı; 1 yıl içerisinde diğer mirasçılara arazilerin tarımsal değeri üzerinden paylarını öder. 20 yıl içerisinde bu arazilerde tarım dışı kullanım sebebiyle değer artışı olursa, artış miktarına göre diğer mirasçılara payları oranında ödeme yapar.

N O T : 15 Mayıs 2014 tarihinden önceki ölümlerde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış arazilerin devir işlemleri, bu Kanundan önceki kanun hükümlerine göre yapılır.


MİRAS KANUNUNUN FAYDALARI NELERDİR ?
1) Tarım arazilerinin bölünmesi, dolayısıyla küçülmesi önlenir.
2) Tarım arazilerinin ekonomik olarak üretimde kullanılması neticesinde tarımsal verim artışı sağlanır.
3) Miras anlaşmazlıkları yüzünden kullanılamayan tarım arazilerinin üretime kazandırılmasını sağlar.
4) Miras anlaşmazlıkları nedeniyle kavga ve kırgınlıkların oluşmasını engelleyerek kırsal alanda sosyal huzur ortamı sağlanır.
5) Arazi Toplulaştırma Projesi neticesinde oluşan büyük parsellerin tekrar bölünmesi önlenir ve böylece yapılan Arazi Toplulaştırma Projeleri amacına ulaşmış olur.

Konu ile ilgili daha geniş bilgi için İl ve İlçe Müdürlüklerimize başvurunuz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

MİRAS
1-Babamız üç yıl önce öldü, biz 4 kardeşiz, araziler bölüşülmedi.Yeni yasa bizimle ilgili ne getiriyor?
Ölüm kanundan önce gerçekleştiği için önceki kanun hükümlerine göre işlem yapılacaktır. Yani veraset ilamındaki paylarla bölüşebilir yada anlaşarak istediğiniz oranda paylaşabilirsiniz.

2- Annem 2015 yılı Ocak ayında vefat etti. Mirası yeni kanuna göre mi paylaşılacak?
Evet. 15 Mayıs 2014 tarihinden sonra ölen kişilerin mirası yeni kanuna göre işlem görecektir.

3- Ben öğretmen olarak çalışıyorum. Babamın arazilerini yeni kanuna göre ben alabilir miyim?
Babanızın mirasçılarıyla anlaşma yaparak onların bunu kabul etmesi halinde alabilirsiniz. Mirasçılar arasında yapılacak anlaşma ile arazilerin tamamı bir kişiye verilebilir.

4- Babam 2014 Temmuz ayında vefat etti. İki kardeşiz.  Araziler kardeşimle ikimize ayrı ayrı verilir mi? Yeni kanuna göre mümkün mü?
Babanızın arazileri için İl/ilçe Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğünde Yeter Gelir Tarımsal Arazi Büyüklüğü(YGTAB) hesabı yapılmalıdır. Bu hesaba göre mirastaki arazi miktarı o ilçe için belirlenmiş olan Yeter Gelir Tarımsal Arazi Büyüklüğünün katları miktarında ise birden çok mirasçıya verilebilir.
Örnek: Mirasta bulunan arazi miktarı 300 dekar, Yeter Gelir Tarımsal Arazi Büyüklüğü(YGTAB) 140 dekar ise iki mirasçıya verilebilir. Ancak mirastaki arazi miktarı 280 dekardan az ise bir mirasçıya verilir.

5- Babam 2014 Eylül ayında vefat etti. Henüz hiçbir işlem yaptırmadık. Nasıl paylaşmalıyız?

Mirasçılar kendi aralarında bir yıl içinde anlaşırlarsa;
1- Üzerinde anlaşılan mirasçıya arazileri devir edebilirler.
2- Aile malları ortaklığı kurarak, ortaklık şeklinde kullanabilirler.
3- Limited şirket kurarak araziyi kullanabilirler.
4- Arazileri Üçüncü kişilere satış yapabilirler.
Mirasçılar kendi aralarında bir yıl içinde anlaşamazlarsa Sulh Hukuk Mahkemesine Başvurarak miras davası açılmalıdır.
6-Aile Malları Ortaklığı Nasıl İşletilecek?

Mevcut durumda uygulanmakta olan;
  • Hissedarlar arasında ortak kullanım
  • Bir hissedara kiralama
  • Bir hissedarın yarıcılık yapması
  • Üçüncü şahısla ortakçılık, kiralama veya yarıcılık
  • yöntemlerinden birisi kullanılacaktır.


 7- Babam 2014 Haziran ayında vefat etti. Biz mirasçıları olarak anlaşamadık. Ne olacak?

15 Mayıs 2014 ten sonraki ölümlerde; mirasçılar bir yıl içinde anlaşamaz ise Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı mirasçılara anlaşmaları için son olarak 3 aylık bir ek süre verir. Mirasçılar bu süre sonunda da anlaşamazsa Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı mirasın devri için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine dava açar.

 8-Mirasın devredilmesi işlemlerinde tapu masrafları çok tutar mı?
15 Mayıs 2014 tarihinden sonraki ölümlerde, miras işlemleri tapu harcı ve damga vergisinden muaftır.
15 Mayıs 2014 tarihinden önceki miras işlemleri de 2 yıl süreyle tapu harcı ve damga vergisinden muaftır.

9-Tarım arazilerini devir alacak kişinin önceliği nasıl belirlenecektir?
Tarım Arazilerinin devri öncelikle ehil mirasçıya yapılır.

10-Ehil mirasçı kriterleri nelerdir?
Ehil mirasçıya ait kriterler;

(1) Ehil mirasçının belirlenmesinde aşağıdaki kıstaslar dikkate alınarak yapılan hesaplama sonucunda elli puan ve yukarısına sahip olan mirasçı veya mirasçılar ehil mirasçı olarak kabul edilir. Mirasçılardan;
a) Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlayanlara yirmi puan,
b) Tarım dışı geliri bulunmayanlara on puan,
c) Eşi fiilen tarımsal faaliyette bulunanlara on puan,
ç) Tarımsal arazileri işleyebilecek mesleki bilgi ve beceriye sahip olanlara on puan,
d) Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde altı yıla kadar ikamet edenlere beş puan, altı yıl ve daha uzun süre ikamet edenlere on puan,
e) Herhangi bir sosyal güvencesi olmayanlara on puan,
f) Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) kapsamında tarım sigortası olanlara beş puan,
g) Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara beş puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara on puan,
ğ) Tarımsal örgütlere kayıtlılık süreleri altı yıla kadar olanlara iki puan, altı yıl ve daha uzun süre olanlara beş puan,
h) Tarım alet ve donanımlarına sahip olanlara beş puan,
ı) Kadın olanlara beş puan verilir.

11-Mirası devralan mirasçının ödeme gücü bulunmadığı takdirde, ödeme nasıl olacaktır?
Kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz.

12-Tarım arazisi dışındaki mirasa konu malların durumu ne olacaktır?
Mirasa konu tarım arazilerinin işletilmesi için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyeti, mirası alan mirasçının istemesi halinde gerçek değeri üzerinden devredilebilir.
Tarım arazileri ile sıkı sıkıya bağı olmayan taşınır veya taşınmaz mallar, ilgili mevzuat hükümlerine göre değerlendirilir.

13-Araziyi alan mirasçı sulh hâkiminin kararından itibaren en geç bir yıl içerisinde ödeme yapmaz ise ne olacak?
Sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin diğer istekli mirasçılara devrine, istekli mirasçı olmaması halinde açık artırma ile satılmasına karar verecektir.

14-Miras bırakanın borçları ile ilgili nasıl işlem yapılacaktır?
Miras bırakanın borçları, ehil mirasçıya bırakılan arazilerin tarımsal değeri hesaplanarak murisin borçları ödendikten sonra diğer mirasçıların payları ödenir.

15-Mirasçılardan biri veya tamamı reşit değilse durumu ne olacak?
Hakim, varsa diğer mirasçılardan birine veya üçüncü bir kişiye arazilerin yönetimini tedbiren verebilir.

16-Yeni miras Kanunun yürürlüğe girdiği (15 Mayıs 2014) tarihten önceki miras paylaşımı ne şekilde olur ?
Eski Kanun hükümlerine göre (rızai taksim sözleşmesi yapılarak, veraset ilanına göre hisseli olarak v.b. gibi)  miras paylaşımı yapılır.

17-Miras paylaşımında süre var mıdır ? ne zamana kadar paylaşım yapılması gerekir ?
Süre vardır. Ölüm tarihinden itibaren 1 yıl içinde paylaşılması gerekir. Bu süre geçirilirse Bakanlıkça mirasçılara 3 ay süre verilir. Bu süre içinde devir işlemleri yapılmadığı takdirde Bakanlık devir işlemlerini resen yapar.

18-Mirasçıların, miras üzerinde anlaşmaları halinde mirasa konu mallar ile ilgili seçenekleri nelerdir?

  1. Mirasçılar, üzerinde anlaşma sağladıkları mirasçıya kendi paylarını Tapu Müdürlüklerinde devredebilirler. Bu devir işleminde arazi bedeli mirasçılar arasında belirlenebilecektir, gerektiğinde kredi imkânlarından yararlanacaklardır.
  2. Aile malları ortaklığı şeklinde ortak kullanabilirler, bu durum tapu kayıtlarında beyanlar hanesine şerh edilecektir.
  3. Hisse payları oranında ortak oldukları Limited şirket kurabilir, arazilerini şirket adına tescil ettirebilir ve şirket kimliği altında faaliyete devam edebilirler.
  4. Mirasçılar mirasa konu tarımsal arazilerinin tamamını üçüncü şahıslara satış sureti ile tasfiye edebileceklerdir.
19-Mirasçılar kendi aralarında anlaşamazlar ise tarım arazilerini devir alacak kişinin önceliği nasıl belirlenecektir?
Tarım arazilerinin devri öncelikle Sulh Hukuk Hakimleri tarafından  tespit edilen ehil mirasçıya yapılır.

ARAZİ SATIŞ

1-Benim köyümde bölünemez Yeter Gelir Tarımsal Arazi Büyüklüğü(YGTAB) ne kadardır, nasıl öğrenebilirim?
Kanunun Ek-1 sayılı cetvelde ilçe bazında bu büyüklükler belirlenmiştir. İl/İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüklerinden veya kanunun ekinden bakarak öğrenebilirsiniz.
2-Başka İl/İlçe veya Köyde bulunan arazimi satabilecek miyim?
Ekonomik bütünlük içerisinde olmayan araziler satılabilecek. Ekonomik bütünlük, tarımsal faaliyetleri olumsuz etkileyebilecek uzaklık ve küçüklükte olması durumunu ifade eder.
3-Mahkeme tarafından bana verilen arazileri üçüncü şahıslara satabilecek miyim?
Tarım dışı kullanımı sonucu oluşacak değer artışının diğer mirasçılara ödenmesi şerhi ile birlikte satılabilir. Alacak üçüncü kişi bu şartı kabul etmiş sayılır.
4-Üçüncü şahıslara satış durumunda kardeşlerin saklı olan hakları nasıl korunacak?
Devir işlemi yapıldığı aşamada tapuya şerh konularak.
5-Asgari bölünemez parsel büyüklüğü nedir ve ne kadardır?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenen en küçük parsel büyüklüğüdür. Bakanlık bu büyüklükleri tarım arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar olarak belirlemiştir.
6-Arazi değer tespitleri nasıl yapılacak?
Arazinin değer tespiti Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bilirkişilere yaptırılacaktır. Bakanlık arazi değer tespitlerine ilişkin kriterleri belirleyecektir. Bu amaçla tarım bilgi sistemi içinde arazi değerlendirme veri tabanı oluşturulacaktır.
7-Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ne demektir ve ne kadardır?
Bir ailenin kırsal alanda geçimini temin edeceği geliri sağlayacak arazi büyüklüğüdür. Bu büyüklük sulu, kuru, dikili ve örtü altı arazi kullanımları için ayrı ayrı hesaplanmıştır.
8-Sıfırdan tarım arazisi satın almak isteyen şahıslar bu kanunun sağladığı kredi avantajlardan yararlanacak mı?
Bu kanunun yayımı tarihinden sonra arazi edinen şahıslar kanunda yer alan kredi avantajlarından yararlanamayacaktır.
9-Kanunun yürürlüğünden önce intikal eden çok hisseli veya hissedarların bulunamaması nedeniyle çözüme ulaşamayan arazilerin durumu ne olacak?
Çok hisseli veya hissedarlarına ulaşılmasında sıkıntı yaşanan araziler kamulaştırılarak hissedarların alacakları banka hesaplarına  yatırılacaktır. Daha sonra bu araziler araziyi kullanan veya arazisini büyütmek isteyen çiftçilere satılacaktır.
10-Ekonomik olarak kullanılamayan mevcut arazilerin durumu ne olacaktır?
  • Bu araziler mevcut durumları ile kullanılmaya devam edilecek. Ancak bu arazilerin de ekonomik büyüklüklere kavuşturulması için;
  • Araziyi kullanan çiftçilere kredi desteği sağlanarak arazi satın alması imkanı sağlanarak mevcut arazisinin "Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" ölçeğine ulaşması için kolaylıklar sağlanacaktır.
  • Kamulaştırma ve alım ile satım işlemleri Bakanlığın talebi üzerine Maliye Bakanlığı tarafından gerçekleştirilecektir.
  • Arazi toplulaştırma projeleri ile bu araziler ekonomik büyüklüğe ulaştırılarak rayiç bedel üzerinden satılması sağlanacaktır.


11-Tarım arazilerinin değer tespiti kim tarafından nasıl yapılacaktır?

Tarım arazilerinin değeri, mirasçıların anlaşması halinde kendi aralarında belirleyebilirler. Anlaşma olmaması halinde Bakanlığımızca belirlenecek kriterlere göre hakim tarafından atanan bilirkişilerce belirlenecektir.

12-Köyümde birden çok parselde hissedar durumdayım. Hisselerim küçük ve birçok parselde oldukları için satamamaktayım. Kanunda bu konu ile ilgili ne tür yenilikler var?

Bu durumda olan kişiler, hisse miktarlarındaki arazilerinin tamamını hissedar oldukları parseli kullanan kişilere satabilirler, alıcının ekonomik durumunun iyi olmadığı durumlarda "arazi edindirme" kredilerinden yararlanabilirler.

Hissedar oldukları kişinin satın almak istememesi veya değerinin altında teklif vermesi durumunda, komşu parsellerin sahiplerine satabilir.

13-Köyde 1 parça tarlam var,  satabilirmiyim ?
Tasfiye niteliğinde yani çiftçiliği bırakmak anlamına geldiği için uygundur.

14-Köydeki arazilerimin tamamını satmak istiyorum , yeni Kanuna göre satabilirmiyim ?
Tasfiye niteliğinde yani çiftçiliği bırakmak anlamına geldiği için uygundur.

15-Arazilerimin tamamını satmak istiyorum ancak tamamı için aynı anda alıcı bulamazsam ne yapabilirim ?
Tarımsal arazilerinin tamamı için alıcı bulamayan arazi sahipleri bu durumu Bakanlık il veya ilçe müdürlüğüne yazılı olarak bildirir. Bakanlık, bu kişilere ait ekonomik bütünlüğe haiz arazilerin en az % 50 sinin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında tarım arazisine sahip olan kişilere aynı anda satışına izin verebilir. Bakanlık bu kişileri satıcılar listesine alır, kişinin beyanda bulunduğu tarihteki arazi varlığına yeniden ulaşması ve talepte bulunması halinde satıcılar listesinden çıkarılır.

16-Hisseli olarak tarlam var. Kendi hissemi hissedar olmayan kişilere satabilirmiyim ?
Tarladaki hisse miktarı ekonomik bütünlüğün altında ise hissedar olmayan kişilere satılabilir. Ancak hissedarların ön alım hakkı vardır.

17-Hissedarların önalım hakkı var mı ? varsa nasıl olacak ?
Hissedarların ön alım hakkı vardır.

18-Satışı yapılacak parsele bitişik parsel sahibinin ön alım hakkı var mı ? Alım hakkını nasıl elde eder ?
Bitişik parsel sahibinin ön alım hakkı vardır.

19-Direkt satabileceğim araziler hangileridir ?
  • Tek parça arazinin satışı,Sınırdaş olmayan, sulu / kuru tarım arazilerinde 10 (on) dekar, dikili tarım arazilerinde 5 (beş) dekar ve örtü altı tarım arazilerinde 1 (bir) dekarın altında olan tarlaların satışı, uygundur.
  • Aynı İlçe sınırlarındaki arazilerin tamamının satışı,
  • Hisseli arazilerde hissenin tamamının diğer hissedarlara satışı,


20-Üzerinde  rehin, ipotek ve haciz bulunan araziler  satılabilir mi ?
Mahkemeler ve İcra Müdürlüklerinin satış kararı alması halinde satılabilir.

21-Herhangi bir tarlamı trampa(değiştirme) yapabilirmiyim ? 
Trampa yapılacak araziler arasındaki fark tarlalarda 20 dekardan, dikili tarım arazilerinde 5 dekardan büyük olmaz ise trampa yapılabilir. Dikili tarım arazisi ile tarla trampa edilecekse dönüşüm katsayısı kullanılarak hesaplanır.

22-Toplulaştırma uygulanan yerlerdeki arazilerin satış işlemi yapılabilir mi ? satılırsa nasıl ?

Arazi Toplulaştırması Projesi uygulanan yerlerde arazi satışları toplulaştırma Kanuna göre değerlendirilmektedir. Toplulaştırma Kanununa göre araziler İfraz edilmeden (bölünmeden), hisselendirmemek şartı ile satılabilir.

23- Kişi sağken arazilerini çocuklarına devredebilir mi?
Arazilerin tamamını devredecek ise yapabilir. Ancak üzerinde arazi kalacak ise Kanuna göre değerlendirme yapılarak uygun olanların devrine izin verilir.

''